柏林：在历史与未来中自我更新的世界都市
文|周天羽
柏林同时是首都、废墟、边境、飞地和活体实验室。20世纪那些彼此冲突、相互否定的政治秩序与意识形态，都被压缩在这座城市里，化为彼此毗邻、层层叠压的空间。
一位朋友说，晚上搭乘地铁三号线尤其能看出这种区隔感。列车从自由大学附近的西南柏林出发，起初车厢里多是衣着考究的白发老人；一路向东，乘客不断更替，到了华沙大街终点站，身边已经换成长眼线、尖指甲、包臀裙，准备开始夜生活的年轻男女。
这趟横穿城市的夜车，串起了柏林两种迥然不同的体面生活。在万湖、达勒姆和格吕内瓦尔德，有格调的生活通常意味着宽敞的别墅、遥远的邻居、湖泊、森林和安静的街道；在普伦茨劳贝格和克罗伊茨贝格，它却意味着另一重世界：住进一百多年前的老公寓，下楼便是咖啡馆、周末市场、独立书店和餐厅，附近最好还保留一点移民文化、左翼历史或艺术气息。前者接近传统资产阶级的生活理想，后者则属于一种更晚出现的都市中产。
这种历史叠压造成的许多有意思的现象，其中之一是：今天最受新中产欢迎的许多街区，原本正是帝国时代的工人住宅区。它们在冷战中被分进东西两套制度，又在统一后进入同一个住房市场。此后的修缮、升值和居民更替，都以这些老房子、旧街区为物质基础。
一、威廉环：一座工业城市的住宅机器
19世纪中叶的柏林还不是后来那座庞大的帝国首都。随后几十年里，铁路、机械、电气、化工和国家机关创造了大量工作机会，来自普鲁士东部各省和更远地区的人口不断涌入。1850年前后，柏林只有四十多万人；到第一次世界大战前夕，包括周边城市在内的大柏林地区已经生活着数百万人。
德国人把这段工业化、国家统一与城市急剧扩张的时期称为“创业时代”（Gründerzeit）。这里的“创业”并非今天狭义的创办公司，而是新企业、新银行、新铁路和新城区同时涌现：今日德国工业社会与大城市的基本轮廓，正是在这个时代奠定的，而它的雄心与气势，也最直观地凝固在成片拔地而起的建筑之中。
“创业时代”的建筑。
在工业化、人口爆炸、地产投机和基础设施建设共同推动下，城市迅速向外生长。出租公寓、工厂、铁路、仓库、市场和军营沿着旧城外围成片出现，像一圈厚重的年轮包围着老柏林，后来被称为“威廉环”。如果把今天的柏林S-Bahn环线（S41、S42）画在地图上，它大致勾勒出了威廉环的外缘。真正的威廉环并不是一条线，而是旧柏林外围一圈有厚度的城市带：从1860年代拆除的关税墙向外延伸，直到后来建成的环城铁路附近。
如今沿街成排的许多Altbau（老房子）正是在这一时期建成的。它们通常有四五层高，高窗、厚墙、石膏装饰和铁艺阳台把整条街连成一片。外观典雅大气，又不过度繁饰；成百上千地连续排列，更显得气势恢宏。人们站在这些立面前，常会想象那个在二战和战后重建中几乎消失殆尽的老柏林。
沿街立面负责彰显帝国飞速崛起的体面，后院则承担了生产和大部分日常生活。穿过门洞，沿街的是前楼，后面接着侧翼、横楼，有时还排列着第二重、第三重院落。前楼朝向街道，采光较好，房间也更宽敞，适合较富裕的家庭；越往院子深处走，住宅越小，阳光越少。工人、小手工业者、临时雇员和外来人口住在后楼，裁缝铺、金属作坊、仓库和小工厂则挤在院内。法规对院落大小的最低要求，本意是为了让消防车能够调头，房地产开发商往往把这条底线直接当作最经济的建造尺度。
这些楼本来就是为急剧增长的城市人口建造的租赁住房。柏林人后来把它们称作Mietskaserne，直译便是“出租兵营”。威廉时代的柏林极为拥挤，一栋房子里住上百人并非不可想象。煤炉、楼道厕所、阴暗后院和狭小住宅，才是那些漂亮立面背后的日常。
这套住房里的阶级秩序，有时甚至浓缩在一间房中。所谓Berliner Zimmer，即“柏林房间”，通常位于前楼与侧翼相接的转角。它面积不小，却只有一扇朝向院角的小窗。前楼的客厅、卧室和会客室属于住宅的体面部分；厨房、女佣房和各种家务空间则被安排到侧翼。柏林房间连接两边，既是一间房，又是一条每天必须经过的通道，把会客与做饭、主人与仆人、街道与后院隔开，又不得不让它们彼此相通。1870年代，恩格斯到康德大街探望德国社会主义者威廉·李卜克内西，见到这种房间后大为不满。在他看来，柏林人竟然发明了一间几乎没有窗户、光线昏暗、空气闷热的房间，却偏偏愿意长时间坐在里面，实在是柏林庸俗市民习气的绝佳象征。
出租兵营。
直到今天仍隐约可见的“西南富裕、东部和北部工人化”格局，也是在这个时期逐渐定型的。同样是在威廉时代建起的街区，彼此之间却很快呈现出不同的面貌：西南方向逐渐出现更宽敞的公寓和别墅，东部、东北部和北部则更多与铁路、工厂、仓库和密集的后院住宅相伴。建筑年代相近，街区的社会气质却从一开始便不相同。
人们常用风向解释这种现象：柏林常见西风和西南风，工厂烟尘更多被吹向东部，富裕居民自然愿意住在上风处。这个解释有一定道理。铁路、河运、土地价格和自然环境的作用或许更加直接。东部、东北部和北部集中了通向西里西亚、东普鲁士等地的铁路、运河、仓储和工业用地，土地相对便宜，适合建设工厂和工人住房；西南方向则接近蒂尔加滕、格吕内瓦尔德、万湖和波茨坦，更适合修建高档公寓和别墅区。
这当然不是一条整齐的阶级分界线。位于西北的威丁和莫阿比特同样是工人区；一栋出租兵营的前楼与后院，也可以住着完全不同的人。但整体而言，从19世纪后半期开始，西南方向越来越属于教授、官僚、企业家和富裕市民，东部和北部则更多属于铁路、工厂和工人。
柏林的威廉环由此从一开始便不是一个均匀的圆环。它把工厂主和工人、体面公寓和后院住房、林荫大道和铁路用地，装进了同一圈城市扩张之中。几十年后，一堵墙从这片旧楼之间穿过。同一种威廉时代住宅，也因此在冷战两侧获得了两种截然不同的命运。
二、西柏林 克罗伊茨贝格：中心如何被推向边缘
今天的克罗伊茨贝格以移民文化、左翼政治和夜生活闻名，宛若柏林另类多元精神的名片。19世纪末，这里却首先是印刷出版、金属加工、服装生产和出口商业的重镇，堪称威廉环的典范。工人住房、小工厂、仓库、商店、酒馆和作坊挤在同一街区：前楼住人，底层开店，后院里可能是金属加工厂、印刷所或裁缝铺。这种住宅与生产相互交织的结构，后来被称为“Kreuzberger Mischung”，即“克罗伊茨贝格混合”。
第二次世界大战虽然留下遍地废墟，克罗伊茨贝格仍保存下大片彼此相连的创业时代街区。摆在战后规划者面前的，因而不只是如何修复几栋幸存建筑，而是整套由街道、住宅、商铺和作坊组成的旧城市是否还有保留的必要。
今天，“混合街区”听上去颇有烟火气；在当时的规划者眼中，它却意味着杂乱、拥挤和不卫生。1956年，西柏林的一份城市建设宣传材料认真列举了传统克罗伊茨贝格的种种问题：工厂紧邻住宅，学校位于嘈杂道路旁，烟囱和通风井伸进院落，狭窄街道无法容纳不断增加的汽车。工业城市将居住、工作、交通和娱乐纠缠在一起，现代城市则应当拥有开阔绿地、宽阔道路和清楚的功能分区。肮脏、丑陋而拥挤的“石头柏林”，最好随着废墟一同消失。
规划图上的旧城尚未来得及全部拆除，1961年，一堵墙先改变了克罗伊茨贝格在城市中的位置。
柏林墙修建以前，克罗伊茨贝格紧邻柏林传统中心，向北和向东都有道路与周边街区相通。墙建成以后，SO36一带被压进西柏林的东南角，部分区域三面临墙。原本通往市中心的街道变成断头路，城市腹地忽然成为边界。地图上的距离没有变化，城市中的远近却完全颠倒。企业迁出，投资减少，原本已经老化的住房更加缺少维修。1978年，美军甚至曾在这里的残破楼群中进行巷战训练；士兵端着枪穿过断墙，仍住在楼里的妇女和儿童则从窗口向下观看。战争结束三十多年后，这里依然像一片没有完全回到正常城市生活的边界地带。
柏林墙。
柏林墙还切断了西柏林与大约六万名跨境劳动者之间的联系。这些人原本住在东柏林或勃兰登堡，每天来西边工作，边境关闭后便再也无法抵达原来的工厂和企业。劳动力缺口出现后，西柏林加紧从土耳其、意大利、希腊和南斯拉夫等地招募“客工”。他们起初被视为临时劳动力，往往被安排在企业宿舍，劳动合同也被设想成临时性的：工作若干年，积蓄一笔钱，然后回到原籍。但随着婚姻、子女出生和家庭团聚，越来越多劳动者需要普通住房。房屋陈旧、租金较低的克罗伊茨贝格，因而成为移民家庭的主要落脚点之一。
他们搬进的，恰恰是规划者准备拆掉的那些出租楼。
1963年，西柏林参议院批准科特布斯门周围的城市更新计划。其基本思路不是逐栋维修，而是所谓的Kahlschlagsanierung——大体可以译作“清场式更新”：公共住房公司收购整栋房屋，迁走居民，拆除19世纪旧楼，再在清理出的土地上建设现代住宅。水门广场附近的街区很快被拆除，科特布斯门北侧后来则出现了庞大的“新克罗伊茨贝格中心”。
大规模更新所需的时间远比规划图预想的漫长。住房公司收购房屋以后，往往不再维修，却又无法立即拆除。一些住宅被清空后闲置多年，另一些则因为住房紧张而重新临时出租，合同上甚至写明租期只持续到“拆除之日”。一边是找不到住房的家庭，另一边是为未来拆迁而被人为放空的公寓；一边是政府宣布旧楼已经无法挽救，另一边仍有居民生活其中，也有移民刚刚在那里建立家庭。
到了1970年代中期，“清场式更新”越来越难以继续。工程费用上升，进展缓慢，公众也开始质疑这种“先把旧城判死刑，再等待它自然腐烂”的更新方式：为了改善住房条件，是否必须先毁掉整个街区。1975年的欧洲建筑遗产年，又使人们重新注意到创业时代建筑和传统街道的价值。然而，许多规划者仍只愿保留较为体面的临街立面，拆掉后楼和侧翼，为停车场、绿地和儿童活动空间腾出位置。
真正的问题仍然悬而未决：这些已经被判定应该消失、却迟迟没有被拆掉的房子，究竟还能不能住？
有人决定不再等待规划者回答。
占屋，也可以是一种修房办法
1979年，SO36的居民倡议组织进入两处空置住宅，未经业主许可住了进去，同时开始修理屋顶、门窗和管线。他们为这种行动创造了一个很有柏林特色的词：Instandbesetzung。它把德语中的“修缮”与“占领”拼在一起，大致可以译作“占领式修缮”。
这个词本身就是一种辩护。占屋者认为，这些房子并非无法居住，而是因为等待拆除才被人为放空；与其让它们继续漏水、腐坏，在空置中变成废墟，不如先住进去，把它们修起来。最早的两次行动没有以强制清场结束。负责房屋的公共住房公司接受了部分修缮成果，并向占屋者提供正式租约。这似乎证明，占屋并非只能导向冲突，也可能成为解决空置和住房短缺的办法。
“占屋”运动。
这种做法很快蔓延。到1981年5月，西柏林共有169栋房屋被占，其中约80栋位于克罗伊茨贝格。占屋者的目标并不一致：有人只想保住廉价住房，有人希望建立合作社和居民自助项目，也有人把房屋视为挑战产权制度和普通家庭生活的自治空间。
1981年，政府开始清理部分被占房屋，街头冲突迅速升级。同年9月，警方同时清场八栋建筑，一名抗议者在混乱中被公交车撞倒身亡。住房争议由此变成整个西柏林无法回避的政治危机。此后逐渐形成的“柏林理性路线”规定：只有业主提出要求，并且能够证明房屋将被立即修缮或使用时，警方才予以清场。
此后的解决方式因房屋而异。部分占屋者取得正式租约，一些项目转为合作社或居民自助修缮工程，另一些房屋仍被强制清空。占屋运动没有取得整齐划一的胜利，却迫使政府承认：旧楼并非天然无法挽救，居民也不只是等待安置的对象，他们同样可以参与城市更新。
1980年代的国际建筑展把这些零散经验逐渐转化为“谨慎城市更新”。新的原则不再是迁走居民、推倒街区，再从空地上建设理想城市，而是尽量让居民留下，在原有街道和建筑格局中逐步维修，同时改善学校、幼儿园、社区中心和院落。保存下来的不只是几排临街立面，还有住宅、商业和生产相互邻近的城市尺度。1950年代被规划者视为弊病的“混合”，三十年后却被重新理解为这个街区最值得保留的东西。
两个克罗伊茨贝格
在保存旧楼的斗争中，谁要留下、又想过怎样的生活，并没有统一答案。克罗伊茨贝格逐渐形成了两条相互交叠的社会线索。
早期来到西柏林的“客工”原本被当作临时劳动力，但许多人最终没有离开。他们在这里结婚、生子，开办食品店、音乐店、餐馆和小型企业，也建立宗教团体、文化协会和咨询机构。1979年，克罗伊茨贝格一家土耳其音乐商店的墙上已经摆满磁带、唱片和歌手海报。那不再是企业宿舍附近为单身工人提供的一点临时服务，而是一套已经扎根城市的商业和文化生活。
克罗伊茨贝格的街景。
旧楼对这些家庭意味着一种并不轻松的安定。房子也许采光不佳，煤炉和管线时常出现问题，却容纳了亲属网络、邻里关系和赖以谋生的小生意。如果城市更新意味着迁往遥远的新住宅区，被拆散的便不只是一栋房屋，还有学校、商铺、熟人和整套日常生活。
与此同时，克罗伊茨贝格也吸引着另一批年轻人。西柏林的特殊地位使住在这里的年轻男性不必像联邦德国其他地区的同龄人那样服义务兵役；低廉的房租、边缘的地理位置和浓厚的政治气氛，又吸引了许多不愿按部就班进入职业、婚姻和家庭生活的学生、艺术家与左翼青年。
恩格斯曾经厌恶的“柏林房间”，将近一个世纪以后，也在他们手中获得了新的用途。它不适合布置成界限分明的私人卧室，却很适合摆下一张长桌，用来吃饭、放书、开会、听音乐和讨论政治。后来有建筑评论家写道，1968年的学生运动不是从后屋，而是从柏林房间里走出来的。到了1970年代末，SO36已经出现合租公寓、另类幼儿园、左翼酒吧、政治倡议组织、合作企业和自助医疗机构。旧楼中原本用来分隔主人、仆人和家务劳动的空间，被重新组织成了共同生活的场所。
移民家庭与左翼青年住在相近的街区，也会在反拆迁、租户权益和社区事务中合作，却对“留下来”有着不同期待。许多移民家庭需要稳定住房、学校和合法居留，希望把原本临时的生活变成长久生活；左翼青年则更愿意把住房变成集体生活和政治自治的实验。一种希望在城市中安家，另一种希望借助城市重新发明生活。
后来形成的“克罗伊茨贝格神话”，把这些原本不同的经历收进了“多元、反叛、真实”的统一形象。媒体和地方自我叙述不断把这里描述成比其他街区更有人情味、更有活力，也更桀骜不驯的地方，被它吸引的新居民继续搬来，又反过来使神话显得更加真实。
1989年柏林墙倒塌后，克罗伊茨贝格从西柏林的边缘重新回到统一柏林的内城。随区位一起升值的，还有居民、移民商户、占屋者和城市活动者共同保存的街区结构与文化声望。低价、边缘和破败曾经为这些生活提供空间；统一以后，原本用来抵抗拆迁的文化和历史，却开始成为新中产、旅游业和房地产市场愿意购买的价值。
三、东柏林 普伦茨劳贝格：社会主义摒弃落后，面向未来
柏林墙另一侧的普伦茨劳贝格，同样形成于19世纪后半期的工业化和城市化进程。工人、小手工业者和职位较低的职员聚居于这些贫穷的街区，“出租兵营”的一间屋里住五个人并不少见；有些公寓甚至由十户人家共用一个厕所。居住在街区中心的表现主义版画家凯绥·珂勒惠支——鲁迅对她颇为推崇——在作品中反复描绘贫困、疾病、饥饿和死亡，这些主题与周围工人街区的生活经验并不遥远。
二战对这一带造成的破坏比柏林许多其他内城区更轻。大约七成建筑仅轻微受损或完好无损，大量旧楼仍可居住。战后东柏林接手的因而不是一片等待重建的空地，而是一大片仍可居住、却已经老化的19世纪旧城。许多住宅仍靠煤炉取暖，厕所设在楼梯间，浴室并非标准配置；屋顶、外墙、楼梯和管线则需要逐栋维修。
面对严重的住房短缺，东德政府将优先目标定为以较低成本，迅速、大规模、标准化地增加现代住宅。建设资源因而主要投向新住宅区，尤其是可以工业化生产的Plattenbau，即预制板式住宅。它可以类比苏联的赫鲁晓夫楼、后来更高大的勃列日涅夫楼，以及中国计划经济时期成片建设的单元楼。板楼的墙板和构件可以在工厂标准设计、批量生产，再运到现场成片装配、快速施工。维修威廉时代的出租兵营，却必须逐栋诊断和修缮。对于一个依靠计划指标和标准化施工组织住房建设的国家而言，新建板楼更容易计算、管理和复制，也更能直观展示社会主义现代化的成果。
在当时，预制板楼并不意味着廉价次等住宅，而是现代生活的承诺。对住在阴暗后楼、冬天每天搬煤、与邻居共用楼道厕所的家庭来说，迁往马尔灿或黑勒斯多夫，意味着集中供暖、独立卫浴、现代厨房、电梯、学校、商店和大片绿地。老楼的木地板、高天花板和石膏装饰尚未成为令人向往的生活方式；居民更直接感受到的，是潮湿、煤灰、设施缺失和长期维修不足。
1986年落成的恩斯特·台尔曼公园，几乎把这种住房观念直接摆在了普伦茨劳贝格的旧楼旁边。原有煤气厂被拆除后，国家在这里建起带电梯和垃圾通道的板楼、高层住宅、文化设施和公共绿地。新的社会主义示范社区与周围不断失修的创业时代街区形成了鲜明对照：住房的未来被建设在新地块上，而不是从旧楼内部改造出来。
极低的住宅租金保证了住房的可负担性，也使维修费用无法从租金中得到补充。建筑材料、施工队伍和财政资源优先用于完成新住宅建设指标，旧楼的屋顶、墙体和管线便一次次被推迟处理。威廉时代的“出租兵营”同时还带着明确的历史负担：它被视为资本主义土地投机、剥削工人和阶级分化的产物；拥有阳光、绿地和公共设施的新住宅区，则代表着社会主义城市应当达到的生活标准。
旧楼由此保存了下来，却是以居住条件持续恶化为代价。到1990年前后，普伦茨劳贝格约有一至两成住房空置，八成没有现代供暖，只有大约一半拥有浴室和室内厕所；后楼中仍由几户人家共用楼梯间厕所。冬天，大量煤炉排出的烟尘笼罩街道。
失修旧城里的非官方生活
长期失修在普伦茨劳贝格留下了空置住宅、废弃店铺和管理模糊的后院，也为官方体系之外的生活提供了空间。东德的住房原则上由国家分配，但房屋空置、登记迟缓与管理失灵之间存在明显落差。一些年轻人便直接撬开无人居住的公寓，接通水电，修补门窗，先住下来，再设法补办手续。这种做法通常被称为“黑住”（Schwarzwohnen），在东柏林也直接叫“占屋”。它起初未必是一种政治宣言，更多时候只是绕过僵化的住房分配，取得一间可以生活的房子。
这种对空间的自行占用，与西柏林公开对抗产权制度的占屋运动并不完全相同。在东德，住宅产权并不是冲突的中心，真正受到挑战的是国家对住房分配和个人生活轨迹的控制。一个人未经许可住进空房，自己决定与谁合住、怎样使用房间，这本身就意味着取得了一部分原本属于行政机构的决定权。普伦茨劳贝格的废弃住房由此吸引了没有得到住房分配的人，也吸引了不愿按照常规职业和家庭模式生活的年轻人。
旧楼同时取代了一部分官方文化机构。1985年的官方统计显示，普伦茨劳贝格居住着约三百名画家和版画家、三十五名作家，至于有多少人在非官方项目中活动，则无人能够准确计算。商店、阁楼、侧翼和后楼住宅被改成工作室和私人展厅，朗读、展览、音乐演出和实验电影不必经过正式文化机构安排，消息则依靠朋友和熟人传播。
帕佩尔大道一处冬天漏风的玻璃顶阁楼，便曾同时充当住宅、画室、印刷工作间和聚会场所。来自东德其他城市乃至西方的艺术家在这里介绍作品，摄影师放映照片，电影作者播放用Super 8拍摄的实验片。这些聚会有时也会引来人民警察的介入，他们会记录下访客的名单，除非访客能及时从后楼梯溜走。老式出租公寓原本用于分隔家庭、仆役和生产活动的复杂空间，在这里反而为非官方交往提供了多条出入口。
类似的住家画廊并不只是把客厅临时借来挂画。位于后楼的“de LOCH”画廊在不到两年间举办了十五次展览，将绘画、漫画、电影、朗读和行为表演放在一起，还成为东西柏林非官方文化的接触点。东德最终关闭它，针对的并不只是某一件作品，而是这种私人住宅正在成为不受文化官僚机构支配的公共场所。
后来统称为“普伦茨劳贝格场景”的人，并不是一个立场一致的团体。有人追求艺术上的独立，对公开政治保持距离；有人关心和平、环境和人权，成为了政治反对派；也有人只是希望按照自己的方式工作、恋爱和生活。各种小圈子彼此交叠，也彼此疏远。与其称之为一个反对派共同体，不如说它是一张“个人主义者之网”：各个圈子共享廉价住房、私人空间和熟人关系，却未必共享同一套政治目标。
街区的物质衰败仍不断把这些松散群体推向政治。漏水的屋顶、煤炉造成的烟尘、儿童活动空间不足以及旧楼拆除计划，看似只是住房和市政问题，却涉及国家把资源投向哪里、居民能否参与规划，以及一套已经失效的政策是否容许公开质疑。1980年代围绕里克街的更新争论中，拆除、板楼式重建、旧楼现代化和原地保存等方案长期并存；居民倡议组织也争取参与决策，并取得了一些在东德条件下颇为少见的局部成果。
教会则把分散在住宅和工作室里的交往，带入了一个相对稳定的半公共空间。客西马尼教堂先后容纳和平小组、同性恋团体和公民权利活动者。1989年10月2日，十余名活动者在这里开始昼夜守夜，声援莱比锡等地被捕者；消息、传单和人员随后不断汇集，教堂逐渐成为东柏林反对派最重要的联络点之一。
普伦茨劳贝格的旧楼因此承担着几种并不相同的功能。对多数居民而言，它们仍是条件欠佳却难以替代的住所；对非法入住者而言，它们提供了绕过住房分配的机会；对艺术家而言，侧翼、后楼和空店铺可以充当不经审批的展厅；对教会和公民团体而言，街区中形成的熟人网络又成为组织政治行动的基础。东德没有把这些旧楼建设成社会主义住房的未来，却在长期失修中，为国家计划之外的社会留下了一套现成的空间基础。
产权归还与旧楼修缮
柏林墙倒塌后，西柏林和西德其他地区的学生、艺术家、青年和占屋者很快进入普伦茨劳贝格。空置商店变成酒吧，废弃厂房和酿酒厂被改作俱乐部、演出场地和文化中心。东德晚期的非主流文化、西柏林占屋运动与国际青年文化在这里交汇，塑造了统一初期的街区面貌。
但这些新来者并无力决定房屋的长期命运。更深刻的变化来自两套制度同时发生的转换：东德社会被纳入西德的法律和行政体系，社会主义住房进入资本主义的房地产市场。位于墙边的旧城区重新成为统一柏林的内城，过去因为设施落后而价值低廉的老房子，也开始以“历史旧城”和“欧洲城市”的名义被重新估值。
统一后的德国实行“返还优先于补偿”，过去被东德政权没收或纳入公共管理的房屋，原则上应返还原业主或其继承人。几十年过去了，继承关系已经变得错综复杂；不少继承人既不住在柏林，也缺乏维修整栋老楼所需的资金和经验。大约七至九成刚完成产权返还的房屋很快被转售给房地产开发商和专业投资者，普伦茨劳贝格的产权结构迅速从分散、模糊和公共管理转向商业化、专业化经营。
恐怕所有人都认可，房屋确实急需修缮。问题在于由谁承担费用、如何限制涨租，以及原有居民能否留下。1992年，租户组织发动了以“我们都要留下”为名的大规模反涨租和反驱逐行动。与此同时，柏林政府也试图把克罗伊茨贝格“谨慎城市更新”的原则带到东部，这使得最初几年的修缮仍带有明显的社会政策色彩：公共资金补贴工程，租金受到限制，住户也能参与协商。1992年至1995年，超过六成修缮由公共项目出资；工程结束后，仍有六成以上住户是原来的租客。
此般平衡之道高度依赖公共财政。统一后，西柏林失去了冷战时期的大额特殊补贴，东柏林的工业则在面对激烈竞争时接连破产，新的柏林政府却要同时承担东西城市整合和基础设施改造的巨额成本，州债务在1990年代增至原来的四倍以上；2001年的州立银行危机又加重了财政紧缩。直接补贴逐渐减少后，政府更多依靠税收优惠吸引私人资本。在这种新自由主义政策转向中，房地产开发商逐渐取代政府，成为修缮旧楼的主力军。按照政策，修缮投入越高，可抵扣的税款越多，全面改造因而比最低限度维修更有利可图。投资者还可以支付补偿，劝旧住户在开工前搬走；租金限制通常只保护原租户，新住户则按市场价格租房。2000年以后，越来越多出租住宅被改为产权公寓；在这一阶段完成现代化的住房中，原住户已不足四分之一。
修缮在此进程中取得了极为显著的物质成果。外立面得到修复，院落得到整治，浴室和现代供暖成为普通配置，部分楼房还增设了电梯，废墟和空地也逐渐被新住宅填满。到2005年，普伦茨劳贝格约七成住房已经完成现代化。与此同时，低收入居民、老人和较大的家庭不断迁出，高学历专业人士、年轻单身者和中产家庭大量迁入。以亥姆霍兹广场周边为例，到2015年，八成以上住房已经完成修缮，而1990年的居民中仍住在当地的已不足一成。另一组数据更直接地表现了这种变化：普伦茨劳贝格的平均收入从1993年约为全市平均水平的四分之三，上升到2007年的约1.4倍，使它从柏林较贫穷的地区之一转为收入最高的地区之一。
旧楼保护和士绅化并非前后相继的两个阶段，而是同一场制度转换的两面。产权返还、住房商品化和税收优惠为大规模修缮提供了动力；公共补贴和租金限制一度使部分原住户得以留下。随着这些保护逐渐退出，建筑更新越来越伴随着人口替换。普伦茨劳贝格最终在保存近六万套1914年前住房、成为德国规模最大的连续创业时代住宅区之一的同时，也完成了从低收入旧城向中产家庭街区的转变。
四、两种冷战遗产，一种统一后的城市生活
克罗伊茨贝格和普伦茨劳贝格同属威廉环，却在冷战中以不同机制被压低了地段价值。柏林墙把克罗伊茨贝格从内城变成边缘，拆除式更新又使许多房屋长期处于等待清空和重建的状态；东德则专注于新建住宅区，使普伦茨劳贝格的旧楼在低租金和维修不足中逐渐老化。前者被城市规划主动悬置，后者被社会主义现代化绕过。
克罗伊茨贝格的街头。
即使意识形态和社会制度截然相反，东西两边的战后规划者却共享一种现代主义城市规划的基本判断：威廉时代的出租公寓代表了应当被超越的旧城市。西柏林批评它们肮脏、拥挤、功能混杂；东柏林则把它们视为资本投机和阶级剥削的化身。一个试图大拆大建，另一个则把资源向别处倾斜，让旧楼慢慢衰败。结果都压低了旧楼的价值，也使大片19世纪街区留到了冷战结束。
政治和经济上的边缘化，在冷战时期为两个街区积累了不同的文化资本。克罗伊茨贝格的声望形成于移民扎根、占屋运动、反拆迁斗争和地方历史书写，逐渐与多元、反叛和自治联系在一起。普伦茨劳贝格的名声则来自失修旧城中的非官方文化，并在统一前后被概括为东德艺术与异议生活的象征。前者主要在公开冲突和社区行动中塑造自身形象，后者更多由松散的文化网络以及统一后的回望共同定型。
它们进入统一后的住房市场时，各自的条件已经很不相同。克罗伊茨贝格此前经历过拆迁冲突、占屋运动和谨慎城市更新，居民保护形成了较强的政治和制度基础，因此至今仍保留着移民家庭、低收入住户、公共住房和新中产并存的复杂社会结构。普伦茨劳贝格的全面改造则与产权返还、税收优惠和私人投资同时展开，建筑修复和居民更替推进得更为迅速，最终形成了更明显的中产家庭街区。
两个街区积累的文化声望，也随之进入房屋价格。修缮后的老楼不再只是位置便利、面积宽敞的住宅，它的地址还代表着一种已经成形的城市身份。原本被视为贫穷、混乱或政治麻烦的历史，如今为房产增加了真实性和辨识度，吸引新的居民、商业和投资。文化资本并不替代产权、区位和修缮投入，却提高了这些旧楼的市场吸引力，使资本更愿意进入，也使新住户愿意为某种街区生活支付溢价。
与此同时，人们开始用另一套标准理解威廉时代的城市。过去受到批评的高密度和功能混合，逐渐被重新解释为短距离通勤、步行便利和街区活力。住宅附近有足够多的居民，面包店、餐馆、书店、幼儿园和小型服务业才能维持；连续街道和公共交通又把这些日常设施连接起来。现代主义住宅区提供更多阳光、绿地和私人空间，却往往把居住、工作和消费分隔开来。
曾经意味着拥挤和混乱的城市结构，至此成为新中产追求内城生活的基础。冷战压低了这些旧楼的经济价值，生活在其中的人则为街区积累了文化意义；统一后的住房市场把二者重新结合起来。
欢迎来到“波波城”
当历史建筑、内城生活和文化声望重新结合之后，传统富人区不再是事业成功者唯一的体面住址。20世纪末，一批新的受教育精英开始选择另一种生活。他们在青年时期受到嬉皮士运动、六八思潮和左翼文化的影响，成年后又赶上全球化、计算机革命和知识经济的扩张，在专业职业、文化产业和科技企业中取得了收入与地位。
一个很适合描述他们的词是Bobo，即bourgeois-bohemian，波西米亚式布尔乔亚，也被称为“波波族”。
波西米亚式布尔乔亚是士绅化的先锋队。他们的生活方式融合了过往被视为水火不容的元素：财富与叛逆、事业成功与打破墨守成规、嬉皮士的左翼思想与雅皮士的创业精神。布尔乔亚崇尚物质，波西米亚反对物质主义；前者彬彬有礼，后者粗犷不羁；前者注重事业，后者注重体验；前者假装贞洁，后者假装浪荡。
称他们为“先锋队”，并不是说他们最早撬开空房、住进破楼。最早重新利用这些街区的艺术家、学生、移民和占屋者往往没有多少购买力。波波族的特殊之处，是把对另类生活的欣赏与稳定的中高收入结合起来。他们愿意为这些街区已经积累的文化资本买单，也使原本只在小范围内流通的文化声望变成了持续的住房需求。
传统资产阶级通常通过距离表现财富：住宅更大，邻居更远，窗外最好是花园、树林和湖泊。波波族则愿意为城市的密度支付更高价格。对他们来说，住在内城不再是经济条件有限时的权宜之计，而是一种主动选择。万湖与普伦茨劳贝格由此代表了两种不同的富裕生活：前者能够远离城市，后者能够选择城市。
柏林黄昏。
他们未必每天去地下俱乐部，却愿意住在地下文化曾经发生过的街区；未必参加过占屋运动，却喜欢窗外还留着一两处政治涂鸦。他们可以支持环保、多元和开放社会，同时认真比较幼儿园、隔音窗和有机食品。老楼的不便已经通过修缮消除，工人、移民和反对派留下的历史，却最好仍能为住址增添一点不那么规整的气质。
波波族并不是柏林士绅化的总导演。产权制度、公共政策、住房供给和投资资本，比个人趣味更能决定租金。但是，当越来越多高收入者作出相似选择，文化资本便会转化为市场溢价。一个街区越能代表自由、创造力和非主流生活，业主越容易提高租金，新的商业也越会围绕更强的购买力重新组织。
其中的矛盾不必简单归结为虚伪。波波族可能真心珍视多元文化，也真心希望拥有舒适住宅、安全街道和可靠学校。只是支撑后一种生活的支付能力，会逐渐侵蚀前一种生活的社会基础，使长期创造它的低收入居民便未必还能留下。一个社区最有吸引力的东西，往往由无力占有它的人创造，最后却成为更有支付能力者的资产。
所以，欢迎来到“波波城”：这里的中产不再通过远离城市证明成功，而是通过选择城市的历史、密度和差异来显示品位。反资产阶级的审美，也由此成为资产阶级能够购买的一种生活方式。
从“出租兵营”到“波波城”，柏林士绅化的核心，是对旧工人城市空间的重新估值。威廉环提供了它的“硬件”：中心区位、公共交通、高密度街道，以及可以被重新审美化的创业时代旧楼；移民商业、占屋运动、左翼文化和东德非官方生活则留下了“软符号”，使这些地方显得真实、多元、有历史，也比传统中产区更有故事。
冷战边缘化、旧楼失修、工业衰退和贫困污名，曾长期压低这些街区的租金；统一后的产权重组、房屋修缮和资本进入，则把它们的潜在价值逐步兑现。这也许正是柏林最持久的命运。分裂、衰败、记忆和重建一次次改变它的价值，昨天被遗弃的空间，明天又可能成为新的中心。
柏林，这是一个永远在兴衰往复中待价而沽的城市。
推荐阅读：
Bernt, Matthias. 2016. “How Post-Socialist Is Gentrification? Observations in East Berlin and Saint Petersburg.” Eurasian Geography and Economics 57 (4–5): 565–587. doi:10.1080/15387216.2016.1259079.
Bernt, Matthias, and Andrej Holm. 2009. “Is It, or Is Not? The Conceptualisation of Gentrification and Displacement and Its Political Implications in the Case of Berlin-Prenzlauer Berg.” City 13 (2–3): 312–324. doi:10.1080/13604810902982268.
Brooks, David. 2000. Bobos in Paradise: The New Upper Class and How They Got There. New York: Simon & Schuster.
Faktor, Jan. 1994. “Intellektuelle Opposition und alternative Kultur in der DDR.” Aus Politik und Zeitgeschichte, no. 10, March 11.
Hochmuth, Hanno. 2017. “The Return of Berlin-Kreuzberg. Brought Back from the Margins by Memory.” Journal of Contemporary European Studies 25 (4): 470–480. doi:10.1080/14782804.2017.1361817.
Holm, Andrej. 2006. “Urban Renewal and the End of Social Housing: The Roll Out of Neoliberalism in East Berlin’s Prenzlauer Berg.” Social Justice 33 (3): 114–128.
Levine, Myron A. 2004. “Government Policy, the Local State, and Gentrification: The Case of Prenzlauer Berg (Berlin), Germany.” Journal of Urban Affairs 26 (1): 89–108. doi:10.1111/j.0735-2166.2004.007.x.
Reick, Philipp. 2018. “Gentrification 1.0: Urban Transformations in Late-19th-Century Berlin.” Urban Studies 55 (11): 2542–2558. doi:10.1177/0042098017721628.